Lees verder
Philip van der Ent en Freek Boeijen (Focus on Impact)
Visie
Risicomanagement bij gebouwtransformatie
Meijers is de onafhankelijke partner in risicomanagement en verzekeren voor vastgoedontwikkelaars, -beheerders, -eigenaren en exploitanten. We denken mee over preventie en het afdekken van risico's in alle fases: van projectontwikkeling en de oplevering van vastgoed tot en met portefeuillebeheer. We doen ons werk met een betrokken team van risk engineers, adviseurs en schade-experts. We volgen marktontwikkelingen op de voet.
Delen:
‘Het eindresultaat kan er heel anders uitzien
dan de eerste schets op de tekentafel, als gevolg van allerlei ontwikkelingen onderweg.’
‘Er zijn vele risico’s, zoals de rente, stijgende bouwprijzen, aanscherping van regelgeving, trage ambtelijke processen, constructie- en montagefouten en huurderving’
‘In met name kantoorpanden komen vierkante meters vrij.
Daar liggen kansen om met gebouwtransformaties
extra woningen te creëren’
‘We willen met vastgoedontwikkeling maatschappelijk impact maken’
Focus on Impact is een bekende speler in de vastgoedwereld. Naast de ontwikkeling van nieuwe vastgoedprojecten worden ook steeds meer gebouwen getransformeerd. In het kader van de woningbouwopgave krijgen bijvoorbeeld kantoorpanden een woonfunctie, door ze om te bouwen naar appartementencomplexen. Een gesprek over gebouwtransitie en risicomanagement met partner en bestuurder Freek Boeijen en commercieel directeur Philip van der Ent.
Freek Boeijen en Philip van der Ent
‘Focus on Impact is vorig jaar ontstaan door de overname van Impact Vastgoed uit Rotterdam door Focus Real Estate uit Eindhoven’, vertelt Freek Boeijen. ‘Samen zijn we sterker en bundelen we de meer dan veertig jaar expertise en ervaring in het beleggen in en het ontwikkelen van vastgoed. We focussen daarbij op wonen, werken, zorg en logistiek. Investeringen worden gedaan vanuit ons Family Office, dat stoelt op het DNA van het familiebedrijf dat we ook na het samengaan nog altijd zijn. Ons bedrijf bestaat uit professionals met passie, maar we zijn geen pure bouwers en beleggers. Integendeel. ‘We willen met vastgoedontwikkeling maatschappelijk impact maken. Denk aan de verduurzaming van de gebouwde omgeving, schaarse ruimte, gebiedsontwikkeling en ook de woningbouwopgave. Deze opgave vraagt om de transformatie van gebouwen.’
Uitdagingen en kansen
Om het woningtekort te lijf te gaan is nieuwbouw een must. Maar volgens Philip van der Ent is het transformeren van bestaande gebouwen óók belangrijk. ‘Thuiswerken is sinds de coronapandemie populair. En hoewel daarin ook wel weer een keerpunt komt, komen er in met name kantoorpanden vierkante meters vrij. Daar liggen dus naast nieuwbouw kansen om met gebouwtransformaties extra woningen te creëren. Het terugdringen van het Nederlandse woningtekort is essentieel. Het is een opgave waar we met z’n allen de schouders onder moeten zetten. En dus willen ook wij daaraan als vastgoedontwikkelaar onze bijdrage leveren. Uitdagingen daarbij zijn onder meer de verplichte verduurzaming van gebouwen, de stikstofcrisis, de stijging van de (ver)bouwkosten, de strakke regelgeving en het ambtelijke apparaat. Diezelfde uitdagingen bieden ook weer kansen. Omdat daardoor de prijzen dalen en partijen eerder geneigd zijn afscheid te nemen van vastgoed en grondposities. Dat biedt ons de mogelijkheid om ze aan te kopen en er projecten te ontwikkelen.’
Grote investeringen, lange looptijden
We kunnen niet om het heersende beeld heen dat in de wereld van vastgoedontwikkelaars vooral fors geld wordt verdiend. ‘Onterecht’, aldus Freek Boeijen. ‘De gedrevenheid om maatschappelijke impact te maken en vastgoed te ontwikkelen dat onderscheidend en functioneel is, zie je overal terug. Wijzelf zijn transparant als mensen vragen naar onze rekenmodellen. Daarin zie je niet alleen wat onze opbrengst is, maar ook de vele risico’s die daar tegenover staan. Zoals de rente, stijgende bouwprijzen, aanscherping van regelgeving, trage ambtelijke processen, constructie- en montagefouten en huurderving. Daar staan miljoeneninvesteringen tegenover. En looptijden van acht tot twaalf jaar, van investering tot exploitatie. Dat is dus een lange, onzekere tijd waarin er heel veel kan veranderen, vertragen en tegenvallen. Sterker nog: het eindresultaat van een project kan er in de praktijk heel anders uitzien dan de eerste schets op de tekentafel. Als gevolg van allerlei ontwikkelingen onderweg, die ook weer risico’s met zich mee kunnen brengen.’
Risicomanagement
Aan elk ontwikkelingsproject gaat daarom een zorgvuldig en uitgebreide risicoanalyse vooraf. ‘Juist ook bij gebouw-transformaties is risicomanagement key’, benadrukt Freek Boeijen. ‘We ontwikkelen altijd diverse scenario’s. Om waar nodig met veranderingen flexibel mee te kunnen bewegen. We hebben ook een duidelijke koers: leegstaande gebouwen kopen we niet aan. We focussen op verhuurd onroerend goed. Daarmee zijn we in eerste instantie zeker van huurinkomsten en dat geeft ons de gelegenheid en tijd om goed na te denken over de toekomstige bestemming van het vastgoedobject. We kiezen dus per gebouw altijd voor een lange termijnvisie. En zoals duidelijk mag zijn: we ontwikkelen niet alleen maar nieuwe, iconische of prachtige nieuwbouwprojecten, maar zetten ook nadrukkelijk in op de aankoop, verduurzaming en herontwikkeling van bestaande gebouwen. Ook daar leggen we de kwaliteitslat hoog. Niet de huidige eisen, maar de eisen van de toekomst zijn onze normen van nu bij de (her)ontwikkeling van gebouwen. Dat gaat uiteraard gepaard met hoge kosten, die tot hogere huurprijzen leiden. Onze ervaring is dat klanten dit soort hedendaagse eisen en de inzet op de toekomstbestendigheid van gebouwen begrijpen. En dat zij daarom bereid zijn hogere huren te accepteren. Uiteraard is gebouwtransformatie niet altijd de meest gunstige oplossing. Soms is het beter en goedkoper om het oude gebouw te slopen en een nieuw vastgoedproject te realiseren.'
Kijken naar complete gebiedsontwikkeling
Focus on Impact kijkt volgens Philip van der Ent overigens veel verder dan alleen de ontwikkeling of transformatie van een gebouw. ‘We focussen op de complete gebiedsontwikkeling die nodig is voor de diverse doelgroepen die daar wonen, werken en ondernemen. Dat kan op de ene plek dus vanwege vergrijzing een combinatie van zorg en wonen zijn. En op een andere plek de transformatie van een verouderd bedrijventerrein met creatieve ondernemers naar een woonwijk, waar ook die ondernemers weer hun plek vinden. En je kunt ook denken aan een gebouw met een logistieke functie, in combinatie met woningen, winkels en/of kantoren. Een mooi voorbeeld van een geslaagde gebiedstransformatie is de oorspronkelijke volkswijk met de Daniël den Hoed Kliniek en Zuiderziekenhuis in Rotterdam-Zuid. Met een nieuw aanbod betaalbare appartementen en door de herbestemming van enkele oorspronkelijke gebouwen blijft het stadsbeeld behouden en kan er straks een mix van mensen terecht om te wonen, te werken en te leven. Van sociale huurders, huurders in de vrije sector tot particuliere kopers en van jong tot oud. Dat zijn risicovolle operaties omdat je na de eerste planvorming te maken krijgt met tal van spelers, meningen en procedures. De gemeente, bestaande bewoners, lokale partijen, ondernemers, iedereen moet uiteindelijk mee. Sterker nog: hun inbreng en ideeën zijn belangrijk. Bovendien strekt zo’n project zich uit over een langere tijd, waarin er op het gebied van politiek, vergunningen, prijsontwikkeling, bouweisen et cetera nog van alles kan veranderen. Maar we beseffen tegelijkertijd dat we óók steeds weer met iets heel bijzonders bezig zijn. Wij mogen meebouwen aan de transformatie en dus de toekomst van Nederland.’
Heeft u vragen over vastgoed, risicomanagement en verzekeren?
Neem dan gerust contact op of maak een afspraak met Simon de Witte, Practice Leader bij Meijers.
Simon de Witte, Practice Leader
Transformatieambitie van het Rijk
Tussen 2022 en 2030 moeten er in Nederland 900.000 woningen bijkomen om het woningtekort op te lossen. Dat zijn jaarlijks 100.000 extra woningen. Ongeveer 15% daarvan wil het Rijk realiseren door vastgoedtransformatie.
Download hieronder de ‘Rapportage transformatie in cijfers heden verleden en perspectief juli 2022’
Naar inhoudsopgave
Philip van der Ent en Freek Boeijen (Focus on Impact)
Risicomanagement bij gebouwtransformatie
Visie
Lees verder
‘Het eindresultaat kan er heel anders uitzien dan de eerste schets op de tekentafel,
als gevolg van allerlei ontwikkelingen onderweg.’
Transformatieambitie van het Rijk
Tussen 2022 en 2030 moeten er in Nederland 900.000 woningen bijkomen om het woningtekort op te lossen. Dat zijn jaarlijks 100.000 extra woningen. Ongeveer 15% daarvan wil het Rijk realiseren door vastgoedtransformatie.
Download hieronder de ‘Rapportage transformatie in cijfers heden verleden en perspectief juli 2022’
Simon de Witte, Practice Leader
Neem dan gerust contact op of maak een afspraak met Simon de Witte, Practice Leader bij Meijers.
Freek Boeijen en Philip van der Ent
Heeft u vragen over vastgoed, risicomanagement en verzekeren?
Kijken naar complete gebiedsontwikkeling
Focus on Impact kijkt volgens Philip van der Ent overigens veel verder dan alleen de ontwikkeling of transformatie van een gebouw. ‘We focussen op de complete gebiedsontwikkeling die nodig is voor de diverse doelgroepen die daar wonen, werken en ondernemen. Dat kan op de ene plek dus vanwege vergrijzing een combinatie van zorg en wonen zijn. En op een andere plek de transformatie van een verouderd bedrijventerrein met creatieve ondernemers naar een woonwijk, waar ook die ondernemers weer hun plek vinden. En je kunt ook denken aan een gebouw met een logistieke functie, in combinatie met woningen, winkels en/of kantoren. Een mooi voorbeeld van een geslaagde gebiedstransformatie is de oorspronkelijke volkswijk met de Daniël den Hoed Kliniek en Zuiderziekenhuis in Rotterdam-Zuid. Met een nieuw aanbod betaalbare appartementen en door de herbestemming van enkele oorspronkelijke gebouwen blijft het stadsbeeld behouden en kan er straks een mix van mensen terecht om te wonen, te werken en te leven. Van sociale huurders, huurders in de vrije sector tot particuliere kopers en van jong tot oud. Dat zijn risicovolle operaties omdat je na de eerste planvorming te maken krijgt met tal van spelers, meningen en procedures. De gemeente, bestaande bewoners, lokale partijen, ondernemers, iedereen moet uiteindelijk mee. Sterker nog: hun inbreng en ideeën zijn belangrijk. Bovendien strekt zo’n project zich uit over een langere tijd, waarin er op het gebied van politiek, vergunningen, prijsontwikkeling, bouweisen et cetera nog van alles kan veranderen. Maar we beseffen tegelijkertijd dat we óók steeds weer met iets heel bijzonders bezig zijn. Wij mogen meebouwen aan de transformatie en dus de toekomst van Nederland.’
‘In met name kantoorpanden komen vierkante meters vrij.
Daar liggen kansen om met gebouwtransformaties
extra woningen te creëren’
‘We willen met vastgoedontwikkeling maatschappelijk impact maken’
Uitdagingen en kansen
Om het woningtekort te lijf te gaan is nieuwbouw een must. Maar volgens Philip van der Ent is het transformeren van bestaande gebouwen óók belangrijk. ‘Thuiswerken is sinds de coronapandemie populair. En hoewel daarin ook wel weer een keerpunt komt, komen er in met name kantoorpanden vierkante meters vrij. Daar liggen dus naast nieuwbouw kansen om met gebouwtransformaties extra woningen te creëren. Het terugdringen van het Nederlandse woningtekort is essentieel. Het is een opgave waar we met z’n allen de schouders onder moeten zetten. En dus willen ook wij daaraan als vastgoedontwikkelaar onze bijdrage leveren. Uitdagingen daarbij zijn onder meer de verplichte verduurzaming van gebouwen, de stikstofcrisis, de stijging van de (ver)bouwkosten, de strakke regelgeving en het ambtelijke apparaat. Diezelfde uitdagingen bieden ook weer kansen. Omdat daardoor de prijzen dalen en partijen eerder geneigd zijn afscheid te nemen van vastgoed en grondposities. Dat biedt ons de mogelijkheid om ze aan te kopen en er projecten te ontwikkelen.’
‘Focus on Impact is vorig jaar ontstaan door de overname van Impact Vastgoed uit Rotterdam door Focus Real Estate uit Eindhoven’, vertelt Freek Boeijen. ‘Samen zijn we sterker en bundelen we de meer dan veertig jaar expertise en ervaring in het beleggen in en het ontwikkelen van vastgoed. We focussen daarbij op wonen, werken, zorg en logistiek. Investeringen worden gedaan vanuit ons Family Office, dat stoelt op het DNA van het familiebedrijf dat we ook na het samengaan nog altijd zijn. Ons bedrijf bestaat uit professionals met passie, maar we zijn geen pure bouwers en beleggers. Integendeel. ‘We willen met vastgoedontwikkeling maatschappelijk impact maken. Denk aan de verduurzaming van de gebouwde omgeving, schaarse ruimte, gebiedsontwikkeling en ook de woningbouwopgave. Deze opgave vraagt om de transformatie van gebouwen.’
Delen:
Focus on Impact is een bekende speler in de vastgoedwereld. Naast de ontwikkeling van nieuwe vastgoedprojecten worden ook steeds meer gebouwen getransformeerd. In het kader van de woningbouw-
opgave krijgen bijvoorbeeld kantoorpanden een woon-functie, door ze om te bouwen naar appartementen-complexen. Een gesprek over gebouwtransitie en risico-management met partner en bestuurder Freek Boeijen en commercieel directeur Philip van der Ent.
‘Er zijn vele risico’s, zoals de rente, stijgende bouwprijzen, aanscherping van regelgeving, trage ambtelijke processen, constructie- en montagefouten en huurderving’
Risicomanagement
Aan elk ontwikkelingsproject gaat daarom een zorgvuldig en uitgebreide risicoanalyse vooraf. ‘Juist ook bij gebouwtransformaties is risicomanagement key’, benadrukt Freek Boeijen. ‘We ontwikkelen altijd diverse scenario’s. Om waar nodig met veranderingen flexibel mee te kunnen bewegen. We hebben ook een duidelijke koers: leegstaande gebouwen kopen we niet aan. We focussen op verhuurd onroerend goed. Daarmee zijn we in eerste instantie zeker van huurinkomsten en dat geeft ons de gelegenheid en tijd om goed na te denken over de toekomstige bestemming van het vastgoedobject. We kiezen dus per gebouw altijd voor een lange termijnvisie. En zoals duidelijk mag zijn: we ontwikkelen niet alleen maar nieuwe, iconische of prachtige nieuwbouwprojecten, maar zetten ook nadrukkelijk in op de aankoop, verduurzaming en herontwikkeling van bestaande gebouwen. Ook daar leggen we de kwaliteitslat hoog. Niet de huidige eisen, maar de eisen van de toekomst zijn onze normen van nu bij de (her)ontwikkeling van gebouwen. Dat gaat uiteraard gepaard met hoge kosten, die tot hogere huurprijzen leiden. Onze ervaring is dat klanten dit soort hedendaagse eisen en de inzet op de toekomstbestendigheid van gebouwen begrijpen. En dat zij daarom bereid zijn hogere huren te accepteren. Uiteraard is gebouwtransformatie niet altijd de meest gunstige oplossing. Soms is het beter en goedkoper om het oude gebouw te slopen en een nieuw vastgoedproject te realiseren.'
Grote investeringen, lange looptijden
We kunnen niet om het heersende beeld heen dat in de wereld van vastgoedontwikkelaars vooral fors geld wordt verdiend. ‘Onterecht’, aldus Freek Boeijen. ‘De gedrevenheid om maatschappelijke impact te maken en vastgoed te ontwikkelen dat onderscheidend en functioneel is, zie je overal terug. Wijzelf zijn transparant als mensen vragen naar onze rekenmodellen. Daarin zie je niet alleen wat onze opbrengst is, maar ook de vele risico’s die daar tegenover staan. Zoals de rente, stijgende bouwprijzen, aanscherping van regelgeving, trage ambtelijke processen, constructie- en montagefouten en huurderving. Daar staan miljoeneninvesteringen tegenover. En looptijden van acht tot twaalf jaar, van investering tot exploitatie. Dat is dus een lange, onzekere tijd waarin er heel veel kan veranderen, vertragen en tegenvallen. Sterker nog: het eindresultaat van een project kan er in de praktijk heel anders uitzien dan de eerste schets op de tekentafel. Als gevolg van allerlei ontwikkelingen onderweg, die ook weer risico’s met zich mee kunnen brengen.’
Meijers is de onafhankelijke partner in risicomanagement en verzekeren voor vastgoedontwikkelaars, -beheerders, -eigenaren en exploitanten. We denken mee over preventie en het afdekken van risico's in alle fases: van projectontwikkeling en de oplevering van vastgoed tot en met portefeuillebeheer. We doen ons werk met een betrokken team van risk engineers, adviseurs en schade-experts. We volgen marktontwikkelingen op de voet.
Naar inhoudsopgave